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惠州二手房7月成交上漲達三成 市場或迎來復蘇

時間:2014-08-17 22:34:21    來源:中文網    我來說兩句() 字號:TT
  活躍于惠州二手房市場的中介門店數達到300家左右。但除了隆源地產在市場有37家門店,別的中介機構都僅有幾家門店,大部分都屬于單家店的個體經營。隆源地產住宅部總經理趙正群指出,在惠州中介市場,當前除了隆源在營運規模上較大,別的中介基本都是獨店經營,投入成本僅靠少數的租賃業務亦可填平,這種業態結構能很好地規避市場風險。
  今年上半年剛過,行業經過半年的調整周期逐步出現復蘇態勢。據市房管局二手房交易數據,7月,惠城區(含仲愷)共成交二手房952套,環比6月785套上漲21.3%。成交金額漲幅達到29%。
  對此,方正地產總經理鄭臣釧分析,下半年市場成交量的上升,除了市場環境出現好轉,新房市場不斷出現的問題樓盤事件也使得越來越多的潛在購房者往二手房交易市場分流。
  二手房7月成交上漲達三成
  年初開始,由于銀行業放貸收緊,房地產市場廣受波及,二手房市場更是一度停貸,為了維系市場,成交只能借助一些擔保性質的金融服務機構。隨著5月中旬“央五條”松綁,進入6月、7月,銀行業放貸速度明顯加快,市場環境的轉變推動二手市場成交恢復。
  然而,進入市場結構深入調整以來,一手房市場頻繁出現問題樓盤事件,使得市場成交往二手房交易分流。面對增長的市場成交,行業資深人士、方正地產總經理鄭臣釧指出,7月市場成交上漲達到三成,除了市場大環境在改善,此前交易量降至谷底也是反彈原因。此外,與新房市場交易的不確定性增加也有很大關系,預售樓盤不斷出現的交樓難和問題樓盤,使得潛在購房需求在評估購房風險后往二手房市場分流。
  近期入手二手房的李小姐說出了她的擔心。去年她和同事一起看中了水口純棉時代花苑項目,由于樓層沒得選便擱置了。然而,同事自去年交了首付到現在一直還沒有網簽,項目的施工進度也非常緩慢。結合市場上出現的樓盤業主延遲收樓或無法收樓的狀況,還不如買二手房來得實際,至少一到房管局過完戶,成交完,就能住進實實在在的房子。
  在記者采訪過程中,持李小姐類似想法的準業主不在少數,這在很大程度上推動急于置業的剛需族群分流至二手房交易市場。
  一手房代理與二手房交易不矛盾
  二手房市場的回暖是否意味著此前中介多渠道運作方式將有所收縮?記者在此前走訪過程中,東湖某中介門店經紀人打趣道,現在如果不代理買個新樓盤,都不好意思說自己是中介。
  在走訪中發現,盡管二手房市場成交復蘇,中介叫賣一手樓盤并沒有縮減。家順地產營銷總監劉鋼梁指出,二手房成交量的回升,從理論上來說應該推動二手中介逐步回歸到主業。但實際上,門店在二手房交易和協助一手樓盤拓客方面并不矛盾,并非如外界所理解的淡市下不得已為之。
  然而,市場成交的階段性回暖讓中介選擇二三級聯動項目上更加靈活。劉鋼梁介紹,目前除了保利、海倫堡、方直等品牌開發商,對小型開發商公司把控很嚴格。
  當前市場極為敏感,中介機構對多年累積下來的客戶資源自然不敢懈怠。劉鋼梁指出,對開發商的風險承擔能力要做全面分析,因為這不僅關系到后期服務傭金,而且關系到累計的客戶資源,畢竟對二手中介來說,客戶資源和口碑是生存的關鍵。
  走訪中記者發現,此前東湖花園四區隆源門店代理的百匯星城,家順地產代理的匯德華府相關宣傳展架已經撤下,轉而代理方直瓏湖灣東岸、和天下天璽灣等大型樓盤。
  然而,行業也不能對前景太樂觀。方正地產總經理鄭臣釧表示,“盡管市場環境好轉,但政策與銀行層面的按揭放貸對于二手房交易并未松綁。”記者調查中也確認了這一情況,盡管部分銀行對于購房按揭辦理提速,但在二手房交易方面,政策基本無松動。
  但隨著引入第三方金融機構加入交易擔保的運作模式不斷成熟,放款快速、手續簡捷的成交方式使得接受面不斷擴大。一二手中介介紹,以前在介紹這種金融擔保和金融抵押放貸的時候,賣家和買家都擔心風險,但真正成交后卻發現非常便捷,慢慢地大家對這個方式的接受度不斷增加。“現在接待客戶過程中,對能否辦理銀行按揭的咨詢已經很少了。”該經紀人表示。
  惠州二手房市場格局有利抗風險
  據此前媒體報道,在今年上半年的行業形勢下,深圳的中介行業廣受波及,已經導致近三成中介門店關門歇業。不過,惠州中介市場卻表現良好。據市中介行業協會會長黃家佩介紹,當前惠州市區(惠城和仲愷)中介門店總數達到300家左右,在今年的市場環境下基本維持穩定,并未出現集中關鋪現象。實際上,惠州中介店維持這個數量已經較長時間,經過2008、2009年的市場洗禮,惠州中介步入穩定,即使是2013年的行業暖市,也并未出現大量新門店,市場相對處于穩定和規范周期。
  惠州隆源地產住宅部總經理趙正群則認為,惠州中介行業的布局形態與當前局面息息相關。他指出,惠州中介公司基本都以小個體經營為主,在信和地產被中聯收購以后,市場上就只有隆源的37家門店布局破十,此外,中聯地產、裕霖房產、家家順、我愛我家、家順和方正等都僅有三五家門店,新世紀、安順等基本都是一家兩家門店的小作坊。
  趙正群介紹,這種結構形態導致行業抗風險能力比較強。據隆源多年來的行業研究,中介行業只有在中型機構占據市場主要形態的時候才會出現風險加劇狀況。大型企業完成了資本積累,能夠很好地抵御風險;小門店由于投入極少,僅靠租賃業務和偶爾成交一套房源的傭金也足夠維持;中型企業本身具備一定規模,擴張意識濃,在人力和門店投資上較大,市場環境的變化對其影響將被放大。
  具體到惠州中介成交分布,隆源地產住宅研究中心負責人介紹,惠州二手房市場成交的正常值維持在月均800套左右。從成交分布上看,隆塬地產旗下的37家門店占據總成交的四成左右。而由于市場監管不完善,有近三成成交量屬于客戶私單成交;隆源以外的200多家門店只能瓜分余下三成成交。在隨后采訪中,這一研究結果得到相關政府主管部門的默認。
  這并不妨礙小型中介存活。據新世紀地產經紀人小鐘介紹,盡管公司無法和大型中介相比,但是門店本身的支出有限,租金和水電等月均不到2000元,不說二手成交傭金,僅每月較為穩定的租賃業務就足夠維持。一般一兩個月出現一單成交,單套兩到三萬的傭金基本就能活得很滋潤了。

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