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李宇嘉:洼地效應突出,大灣區樓市迎來新生力

時間:2019-06-04 16:14:28    來源:中文網    我來說兩句() 字號:TT

中新客戶端6月4日電 題:《李宇嘉:洼地效應突出,大灣區樓市迎來新生力》

作者 李宇嘉(深圳市研究中心高級研究員,中山大學銀行研究中心研究員)

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》指出,鞏固和提升香港國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐地位,強化全球離岸人民幣業務樞紐地位、國際資產管理中心及風險管理中心功能。這一連串“樞紐+中心”的定位,讓香港事實上成為了大灣區規劃“落地”最主要的受益者之一,在地產方面也不例外。

大灣區建設緩解香港樓市難題

大灣區對香港地產的正面效應,重點在兩方面:一是解決地產和金融把持香港經濟,從而造成實體產業“空心化”的問題;二是解決高房價困境,疏解香港年輕一代“失落”,平抑由此引起的各種社會問題。

站在大灣區11個城市融合的角度,香港就不存在產業“空心化”的問題。因為,香港是灣區產業結構最輕型、最先進的城市。只要背靠市場廣闊、科技和制造業底子厚的大灣區腹地,香港經濟“虛”的部分立馬就“實”了起來。實現這一點,就要做到與大灣區城市互聯互通。

所以,香港要加入大灣區的朋友圈。港珠澳大橋、深中通道、深珠通道、虎門二橋、穗莞深城軌等等,接連開通。基礎設施互聯互通以后,香港與大灣區其他城市房價的4-10倍的差距,即便不能完全抹平,也能填上10%的巨大溢價。

大灣區樓市洼地效應突出

2019年春節后,香港房價掉頭向上,收復了2018年的失地。看來,香港全球房價最貴,買房難度最大的地位是“剛剛的”。香港年輕人住房問題怎么辦?

不妨來大灣區其他城市!房價低、環境好。近期,大灣區各市普遍放松了對港澳人士的購房限制。比如,珠海提出,港澳來珠海創業人士,在購房、子女教育、就醫等方面享受珠海市民待遇;在廣州,只要提供工作證明,即可購一套房。中山市對在中山轄區內沒有住房的、祖籍中山的華僑及港澳臺同胞家庭,允許購買一套住房。也就是說,大灣區主要城市紛紛取消了港澳人士購房在居住或工作年限上的限制。信號很明確,歡迎港澳人士在大灣區其他城市置業。

根據大灣區規劃,珠海、惠州、中山等地,都定位于港澳青年創業、灣區休閑養老和生態等基地,對接港澳居民的居住需求、創業需求、養老需求,這恰恰是香港最需要的。香港不僅存在年輕人“住不起”、“租不起”的問題,也存在老年人“養不起”的問題。目前,港澳居民在大灣區的公積金業務相繼開通,再考慮到香港超低利率環境,大灣區其他城市樓市洼地效應很突出。

近年來,廣東省每年凈流入常住人口100萬以上,擁有國內其他省份不可比擬的人口紅利優勢。綜合看,即便是基于投資需求(賺取租金和物業溢價收益)的訴求,在融資利率超低的情況下,港澳人士大灣區內購房,也是非常劃算的。

灣區迎來新生力

香港地產商恒基、新鴻基、新世界三巨頭,都在積極布局大灣區地產。比如,恒基在內地的土地儲備,2014-2015年還是以“億英尺”來計算,但2017年只剩下4290萬平方英尺,2018年只剩下38.3萬平方英尺。但是,恒基明顯在增加對廣州和深圳的布局。而2018年,新鴻基也重返廣深,連續拿下南沙慶盛樞紐綜合體地塊。

2016年以來,新世界向恒大出售武漢、海口、惠州、貴陽、成都等地物業。退出并不是看空內地,而是聚焦大灣區。2018年,新世界對外披露,新世界在大灣區擁有80萬平米土地儲備,未來還將投放150億元在大灣區。

業內都知道,“囤地+慢開發”,享受物業長期增值和租金收益,這是香港地產商一貫的運營模式。他們之所以退出廣闊的內地市場,就在于內地限價嚴格、打擊囤地、配建普遍化、市場下沉(三四線),“囤地+慢開發”在內地很多城市越來越行不通了。但在大灣區,這是個例外。

粵港澳大灣區是中國未來科技創新第一灣區,也是國家最為重要的“增長極”。隨著人口越來越向大灣區密集,高科技和創新研發集中分布,港澳與灣區重點城市互聯互通,灣區物業增值和租金收益前景非常可觀,這符合香港地產商的經營邏輯,也預示著大灣區樓市注入新生力量。(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公眾號)

(中新經緯APP)

李宇嘉

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